《大连市物业管理条例》6月起施行，失信物业将有信用污点

    物业“任性”收费怎么办？业主委员会不作为怎么办？小区公共用地被划上停车位谁来管？……《大连市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2019年6月1日起正式施行。这是大连市首次对物业管理工作进行立法。《条例》立足我市物业管理工作的实际和特点，共七章七十五条，分别对物业管理区域与前期物业管理、业主、业主大会及业主委员会、物业服务与物业使用维护、监督管理以及法律责任等做出了明确规定。 
    加强监管建“信用管理制度”物业出现19种情形将留“信用污点” 

    业主是物业管理的主体。为了更好地为业主实现自我管理、自我服务创造条件，进一步提升物业管理水平，《条例》第八条规定，“推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方便业主参与公共事物、开展协商活动。”《条例》同时规定，“市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。” 
    对于物业企业服务的监管管理，《条例》规定，市物业主管部门应当建立物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理制度，对物业服务企业及物业服务项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价，信用评价情况应当向社会公开。评价结果可以作为选聘物业服务企业、调整物业服务收费的重要参考。《条例》中，将信息公示情况、处理报修、投诉情况等九项内容纳入物业企业信用评价的依据中。同时规定，物业企业如果出现擅自提高物业服务收费，干扰和阻挠业主自治，泄露、出卖业主个人信息，擅自处分属于业主共有部分经营收益等十九种情形，将在信用档案中留下“污点”。 
    开发商“私聘”物业将受严惩 
    关于前期物业管理方面，《条例》规定，建设单位应当依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经区（市）县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。 
    如果违反规定，建设单位未通过招标投标的方式选聘住宅前期物业服务企业，或者未经批准，撞自采用协议方式选聘住宅前期物业服务企业的，由区（市）县物业管理执法部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款。 建“投诉受理制度”拒绝推诿扯皮这十大部门将在小区内公布投诉受理“黄页” 
    物业管理是社会治理和城市管理的重要组成部分，它不单是物业主管部门一家的事，还需要物业管理区域内多个相关部门的通力协作。为此，《条例》突出并强化了齐抓共管的物业管理监管体制，明确了各级政府及其相关部门、组织，尤其是街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责定位，为其合法有效开展物业管理工作提供了有力支持。 
为切实解决执法不进小区、执法不到位的情况，《条例》第六十一条规定，市及区（市）县人民政府相关主管部门和机关按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作（一）城乡建设主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查；（二）规划主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实；（三）城市管理执法部门负责对违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容、环境卫生管理等其他违法行为的查处；（四）工商行政管理主管部门负责对损害消费者权益、不正当竞争、违法经营、发布广告等行为的监督检查；（五）价格主管部门负责对价格公示、违规收费的监督检查；（六）公安机关负责治安、技防、保安服务等活动的监督检查；（七）消防主管部门负责占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处；（八）质量技术监督主管部门负责电梯等特种设备安全和计量器具的监督管理；（九）环境保护主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声等环境污染行为的监督检查；（十）人民防空主管部门负责对人民防空工程维护管理的监督检查。《条例》强调，市及区（市）县物业主管部门以及《条例》第六十一条所列部门和机关应当建立投诉受理制度，在物业管理区域内显著位置公布投诉方式和电话。收到投诉的，应当自收到之日起七日内将调查受理情况答复投诉人。 
    业主违法拒交物业费将受信用惩戒 
    《条例》规定，业主或者物业使用人应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。欠交物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行。同时，可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单，对其进行信用惩戒。 物业费咋收、咋交都有法可依确立政府指导价、市场调节价两种定价形式。
    物业服务收费是物业管理的难点，也是群众关注的焦点。为保障物业服务企业的合法权益，同时维护业主的切身利益，《条例》对物业服务收费的价格形成机制进行了规范，确立了政府指导价和市场调节价两种定价形式，明确了物业服务收费应当对应不同的服务标准规定不同的收费价格，并对物业服务收费的调价机制、调整收费所依据的原则以及必要的程序作出了相应规定。《条例》规定，物业服务企业不得在物业服务合同履行期限内擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，与建筑单位或业主委员会签订补充协议。 
    物业服务企业违反规定或者物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。 小区内十四种行为是“禁止性”行为占公共道路私设停车位最少罚款三千元 
    针对当前物业管理区域内私搭乱建、侵占绿地、违规种菜等违法行为多发且管理难、执法难的问题，《条例》在上位法规定的基础上，对物业管理区域内的禁止行为细化为十四种，并规定，“发现前款所列行为的，业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。对违反法律、法规的行为制止无效的，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告，至迟不得超过二十四小时”。 
    这十四种行为包括： 
    （一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构； 
    （二）擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途； 
    （三）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物； 
    （四）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声； 
    （五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆； 
    （六）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面； 
    （七）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备； 
    （八）侵占、损坏公共绿地或者绿化设施； 
    （九）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品； 
    （十）违反规定种植果树、蔬菜； 
    （十一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾； 
    （十二）违反规定摆摊设点、占道经营； 
    （十三）违反规定饲养犬、鸡等宠物和家畜家禽； 
    （十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 
    如果违法进行了上述行为，会产生什么样的后果？《条例》对此设置了罚款。其中，对违反第五项规定使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆的，将由物业管理执法部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以三千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款。对违反第十项规定种植果树、蔬菜的，责令限期改正，恢复原状；逾期不恢复原状的，对个人处五千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上十万元以下罚款。